中房研究院ICR政策中心近期发现，多数投行人士、经济学家看好今年楼市复苏和成交，认为房地产今年将触底反弹。ICR综合专家学者观点认为：房地产新发展模式的重心在于租购并举；房企从开发建设向运营服务的转变，从“高杠杆、高周转”转向优化品质与服务模式。
中信建投证券首席经济学家黄文涛等专业人士表示，短期来看，房地产开工和施工等建安投资增速高企的特征或延续。中期来看，房地产销售数据的触底反弹将是今年地产行业复苏的重要特征。市场对房地产行业中长期发展空间充满期待。
探索新发展模式
针对房地产，去年底召开的中央经济工作会议提出“探索新的发展模式”。黄文涛称，房地产作为我国传统支柱性产业，过去20多年的高速发展主要依靠“高杠杆、高周转”双轮驱动模式以迅速扩大市场份额。随着我国人口增速放缓以及城镇化水平不断提高，住房总需求的边际增长空间收缩，我国房地产市场已经从快速发展期进入到平稳发展期，因此探索新的发展模式，寻找新增长点势在必行。
首先，房地产产业新发展模式的一大重心在于租购并举。国内目前住房模式还是以商品房为主，住房租赁和保障性住房发展相对滞后。新的发展模式应在“房住不炒”的主基调下发展商品房和保障房两大体系，通过租购并举模式解决居民住房问题。
当前人口净流入量大、新市民和青年人数多的城市供需矛盾突出，住房租赁已成为缓解大城市居住问题的重要抓手。因此，新模式应坚持租购并举，在商品住宅市场之外，加快以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系建设。
另外，租购并举的核心是要解决租购同权的问题，让入学、就医等福利同样附加在租赁住房上。从去年开始，政府出台了一系列建设项目和资金配套的支持政策，推动保障性租赁住房的发展，黄文涛认为这是一条非常正确的道路。未来还需要持续推进保障性租赁住房建设，逐步完善多层次住房供应体系。
其次，新发展模式还应包括房企从开发建设向运营服务的转变。从企业经营发展层面而言，随着城镇化发展以及需求端结构的变化，房地产企业过去“高杠杆、高周转”的经营模式必然要转向优化品质与服务的模式。近年来房企不断参与到保障性租赁住房建设、城市更新、老旧社区改造和物业管理等业务中，未来还需要更加注重优化品质及服务质量，从资产管理、资产运营中获取长期效益，进而走向良性循环。
因地制宜，避免政策一刀切带来的风险。
对于一些住房库存压力比较大的城市，应注重消化存量，控制新开发总量，同时积极创造更好的去库存环境和政策。而对于房价上涨压力过大的城市，则要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策，坚持在“房住不炒”的主旋律下落实稳房价的政策。当前，部分城市政策调整压力较大，应加速扶持政策的出台和落地，提振购房者信心，保障合理购房需求正常释放，提高房企资金使用效率，促进房地产市场平稳运行。
未来发展空间充满期待
对于房地产行业的中长期发展空间和发展格局，黄文涛认为不宜过度悲观。首先，房地产行业仍然是国民经济中极为重要的组成部分，关乎国计民生和金融稳定。
其次，“房住不炒”的总基调当前不会改变，房地产长效机制的建立会促进房地产市场结构更为合理，致力于解决房地产相关问题的总量性和结构性政策也会密集出台，客观上有利于行业发展空间的开拓。
最后，从长期逻辑看，随着我国新型城镇化不断深化，城市人口规模仍将稳步增长，人口净流入地区的房地产市场有一定支撑，城镇化率还有不小的提升空间。因此在未来较长的一段时间内，房地产市场的下游需求是有保障的。
