典型国家城镇化率达到60%以后，城镇化的阶段性变化从需求侧、供给侧、管理侧深刻影响房地产市场的发展，通过人口、产业、土地、交通、法律、金融等因素推动房地产业的转型，从而在开发规模、住房需求、开发模式、融资方式、开发空间、开发理念、市场价格、住房保障等八个方面出现新的特征。建议积极借鉴发达国家经验，适应新趋势新变化，推动我国房地产持续健康发展。
典型国家城镇化阶段性变化对房地产行业转型的影响机理
（一）需求侧：城镇化阶段性变化通过人口、产业等因素对房地产市场需求总量、需求结构产生重大影响
城镇化进入中后期后， 制造业比重的下降和服务业上升， 新经济、创新创业等灵活就业、柔性办公模式的发展， 对商业、居住空间和职住平衡提出了新的要求，房地产产品的需求更加多样化。
（二）供给侧：城镇化阶段性变化通过土地、交通等因素对房地产市场的供给能力、供给方式产生重大影响
城镇化进入中后期后， 居民和工厂集中于市中心导致交通堵塞、环境污染等问题越来越突出，中心城区可供使用的土地趋于饱和，城市大规模开发的重点转向郊区和外围。
（三）管理侧：城镇化阶段性变化通过政策法规、金融等因素对房地产市场调控、住房保障产生重大影响
城镇化进入中后期后， 随着公民意识的增强，发达国家普遍提出住有所居的目标， 政府对住房保障的介入越来越深，陆续出台了一系列旨在推动保障房发展的法律法规、公共政策、金融支持政策。同时，住房存量不断扩大，住房市场与宏观经济的兴衰联系越来越紧密， 政府对房地产市场的调控也愈加频繁。
典型国家城镇化率达到60%以后房地产行业转型的主要趋势特征
（ 一） 开发规模更趋平稳：新建住宅规模总体呈现稳中缓降的趋势
（ 二） 住房需求更为多样：除住宅外催生了大量高科技园区、共享办公等新产品
（ 三） 开发模式更为兼顾：新建住房和老旧小区存量住房改造统筹兼顾
（ 四） 融资方式更为现代：融资机构多元化、融资工具多样化
（ 五） 开发空间更为聚焦：大城市取代中小城市、郊区取代城区成为房地产开发的重点区域
（ 六） 开发理念更为人性：从注重数量优先转向品质提升
（ 七） 市场价格更为复杂：长期房价涨幅趋缓但短期波动性增强，暴涨暴跌周期性发生
（ 八） 住房保障更为完善：积极发展保障性租赁住房
对我国的启示和建议
2020年，我国城镇化率达到63.89%，已经进入了城镇化快速发展的后半程，房地产也随之进入调整转型阶段。
（一）房地产开发布局要与新型城镇化空间形态相适应
要重点面向人口流入量大的中心城市、都市圈、城市群，积极布局中心城市的郊区及通勤地区，避免在人口流出的地区重复建设，造成结构性空间失衡。
（二）房地产开发理念要主动适应绿色低碳化、数字智能化、人口老龄化的未来新趋势
我国和全世界都将面临绿色低碳化、数字智能化、人口老龄化三大转型，对住房品质提出新的更高要求，考虑到房屋作为长期固定资产，使用周期长、改造难度大、维护成本高，房地产开发理念和产品必须在规划建设阶段就未雨绸缪、与时俱进。
（三）对房地产价格的监测预警需要不断持续，决不能掉以轻心
我国“ 房住不炒”定位需要长期坚持，对房地产市场和价格的监测预警不能放松，对投机投资性需求要及时调控，始终保持房地产价格相对平稳，促进市场持续健康发展。
（四）保障性租赁住房开放规模要适度、布局上要融合
就我国而言，保障性租赁住房要统筹实物量供给和货币化补贴，住房开发规模必须适度且注重与既有社区的有机融合，否则大规模集中开发，长期看可能造成低收入群体的空间集聚和地理锁定效应，引发新的社会矛盾。
（五）住房政策必须与社会政策相协调，共同创造安居乐业的生活环境
住房政策应该与教育、医疗、就业等其他社会政策相结合， 与土地、财政、环保、城市更新等政策相适应，做好基本公共服务、优美生态环境的配套，打造宜居宜业优质生活圈。
