中房研究院ICR政策中心整理
“我深信我们已经走过了黎明前最黑暗的时光。”在市场转暖形势还不算十分明朗的时刻，旭辉控股董事局主席林中带着对行业一如既往的乐观，交上了一份差强人意的成绩单。
3月24日，旭辉控股集团（00884.HK）披露了2021年业绩。报告期内，现收入1078亿元人民币，同比增幅达50.2%；年内净利润实现123亿元，同比增长3.6%；股东应占净利润约为76.12亿元，同比减少5.2%。
这种转向正是基于林中对行业走势的判断。他认为行业过去的“三高”模式将会转向“高质量、高品质、高效益”的新模式，会摆脱过去过分追求规模增长的路径。
“这个行业未来在成熟期至少可以维持10+平方米的发量，至少可以维持15万亿+的交易额。”林中预计。
2023年毛利率有望修复
据年报显示，旭辉2021年毛利率实现毛利率19.3%，同比下降2.4个百分点，已连续两年下降。
旭辉执行董事、控股CFO杨欣表示，过去两年，行业毛利率整体处于下降趋势。“在上一轮扩张中，不少房企在投资上面比较进取；在限价的背景下，行业的毛利率在客观上被制衡。”从去年第四季度开始，特别是今年年初的土拍中，整体的局势已经得到了明显的扭转。
杨欣表示，各地在集中供地时，已经预先给开发商留出了合理的利润空间，很多城市在达到限价后会采取摇号的方式，从而使拿到地的开发商有合理的利润率。经过一轮的洗礼之后，大部分同行会越来越理性，会将挣钱作为投资的最核心目的。
林中表示，未来旭辉要严守投资纪律，保持战略定力，不拿贵地不拿错地，不做激进的收并购，同时要聚焦深耕战略型的城市根据地的板块，拿地的方式上还是要坚持多元拓展，多轮驱动。
据披露，旭辉2021年度的派息采用现金股息与派发红股相结合的方案，即每股获派19港分现金股息，每100股获派发4股红股。而2020年的派息则为每股获派40港分。
对于今年的分红政策，林中解释称，管理层认为公司在当前不确定的情况下，要留下一部分现金增强股本，降低负债率，“我们省下来这些派息的钱将会用于回购境内外债券，进一步增强公司抵御行业波动的能力。”
“截止2021年12月31日，一年内到期的有息负债占比是16%，”杨欣表示，第一季度公司提前回购和兑付了相当多的直接融资，如3月份提前回购的8亿公司债，“目前年内刚性到期的只有一笔海外人民币债券，公司已经持续回购了1.2亿，现在存续规模还剩下14.8亿元，当前公司一年内到期的有息负债为12%。”
有业内人士指出，当前房地产行业处于调整期，销售、资金均未有明显改善，且面临大规模到期债务的情况下，很容易形成做空的势力。
“看多派”林中还是表达了对行业的信心。“房地产业是支柱产业，是永续行业，是周期性行业，这意味着它有春夏秋冬。现在只不过是冬天，不是末日。我们相信冬天快结束了，春天不远了。”他预计，5、6月份市场有望迎来小阳春。
而当新的春天来临时，地产行业无疑要从过去“高负债、高杠杆、高周转”进入新的发展模式，林中认为是个新的“三高”，即高质量、高品质、高效益，从过去过分的追求规模增长，转向追求经营效益的提升。
